呼和浩特房地产市场即将进入白热化竞争局面

                                  纪永明/文

       到目前位止，呼和浩特房地产市场之争尚未真正开始。因为本地项目销售模式、产品价值、营销卖点等方面都大致相同，还没有出现质的突破。但是，由于市场环境恶化、宏观政策压力等因素，本地房地产成交量已连续数月趋冷，价格涨幅环比居全国倒数第一。如果价稳量缩的状况继续持续，一场房地产项目之间的恶战必将爆发。

                           价格走势

 

对于呼和浩特房地产价格未来走势，我有一个论段：1、呼和浩特房地产价格长期来看将会持续上涨，同时伴有阶段性回调（以季节性回调为主要形式）；2、总体价格将会继续保持上涨格局，但部分项目由于资金流、过度悲观等原因会出现不同形式的让利降价。对于该论段，许多业内人士都表示赞同。

解释一下第一条。受中央18亿亩耕地的红线制约，“土地”这种不可再生资源将越来越少，特别是市区内配套较好的土地。由于可取得的土地不断减少，价格也将持续上涨。同时，城市人口大幅增加（官方数据：截至到2010年呼市每年增加15万人口）、社会资金及外来热钱大幅增加（官方数据：呼市25%左右的房子被外地人买走了）、基础物价上涨等等因素都会在相当长的一段时期内推动本地房地产价格长期缓慢上涨。同时，由于房地产产品兼有投资的属性，购房者买涨不买跌。所以开发商们的项目即使销售不畅，也不愿轻易降价。此外，政府方面也不希望房价下跌，因为价格下跌的直接后果是市场趋冷，外部投资徘徊，最终将导致整个区域的投资建设量下降，税收、GDP等关系政绩的指标受挫。
    所以，我判断：呼和浩特房地产价格长期来看将会持续上涨。可为什么说会出现阶段性回调呢？由于呼市地处北方，冬季会有较长时间的停工期。同时，购房者在冬季也很少看项目。这就直接导致冬季人气较淡。受人气影响，大多数项目在冬季也无法组织集中促销活动，销量无法推动，价格也就难以抬高。加之，进入08年，本地楼市形成供大于求的局面，为了争夺有限的市场，部分开发商也会急于打折促销。从北京、天津等北方城市最近几年房地产价格的运行规律来看，也呈现阶段性（或季节性）回调的规律。

 

                       板块之争

 

类似于2000年左右广东华南板块的竞争局面，在呼市还没有看到。然而就目前的市场形式分析，这种局面在所难免。而未来呼市地产竞争的形式我总结为：板块之争、产品之战。呼市目前已形成巴彦淖尔路板块、成吉思汗板块、东河板块、金桥板块等数个特色鲜明的房地产板块。

巴彦路集中了一些低端项目，包括咱家、香槟美景、龙园、绿树景苑、清水弯等十几个在售项目。由于价格较低、生活配套完善，几乎没怎么打广告就销售渐旺。

成绩思汗大街，集中了性价比较高的中端项目。包括：呼和佳地、阳光诺卡、新世界家园、天骄领域等十几个项目。依托滨海打造的成吉思汗广场、体育场等基础设施，成为这些项目共有的卖点。

东河板块特色鲜明，围绕在两级政府周边，宽阔的马路、华丽的夜景、高密度的绿化，让这些项目有着天生丽质。东岸国际、亿利傲东、香格里、亿峰岛等十几个已有的项目，以及时代城、锦绣城、绿地（项目名未知）等数个即将粉墨登场的超级大盘，构成了一个气势恢宏的新城区。

 从07年开始，各板块内部，项目之间的联动开始显现。面对本地相对有限的购买力，价格相近的成吉思汗板块与东河板块之暗战，风声渐起。“板块崛起，先于项目炒作”一种声音引发版块内个项目共鸣。可以预测，08年两板块之间必将有一场鏖战。

 

                       产品之战

 

 受市场环境恶化的影响，开发商们原本模式化的产品理念必将被打破。前两年流行的园林、建筑风格、物业服务等软环境将有新的变化，而节能建筑、智能建筑、人文建筑等产品质的卖点，将再未来几年成为主流。原来“项目+广告炒作”的开发模式，将由“产品创新+资金链+整合营销”的开发模式所代替。随着房地产市场的日益规范以及竞争的日益残酷，开发商们必须从立项开始苦心经营。那些目光短浅，只知道买房子挣钱的开发商必将被市场淘汰。但是，由于地方保护主义的存在，本地规模较弱的开发商与外地跨区域经营的开发商在相当长的时间里仍将并存、相争。

“质量”这一永久的话题，在被开发商的广告深埋多年后，被“汶川地震”刺破。一场对于房地产产品质量的反思将在市场竞争中达成共识。质量监督方式，将由原来单一的官方监督（质量监督局抽检）发展为“官方+民间（验房师）+媒体监督”的全方位多渠道的质量监督体系。质量+品牌，最终将成为房地产老板们追逐的目标。

 “复合地产”将继公园地产、教育地产等概念之后，随着超级大盘而在呼和浩特诞生。人文复合、配套复合、景观复合、功能复合等各种主题鲜明的复合型地产将成为主流。

竞争促使房地产开发商们不断提高产品的性价比。购房者虽然会为高房价付出代价，但也会享受到更加理想的人居环境。更多可以选择的房地产项目，会为购房者带来更多对比的空间。。

 

结     语

     房地产开发，有着自身独有的延时性。开发商从准备拿地到项目开工，一般都要经过1-2年的历程。而市场状况在这段时间内是日新月异的。如中山路的某项目，从06年开始计划投资，到08年中，拆迁刚刚过半。即使08年底动工，最快也要到2010年中才能封顶。2006年的房地产市场走势正旺，几乎所有中山路的项目都是未售先尽。而从07年开始到09年，开工量达到成交量的10倍，供大与求，市场转冷。可以预测，未来几年的市场仍将走低。      

同样道理，其他进入呼市的若干投资商都将面临这样的情况。进入时，一片大好。销售启动时，遭遇众强敌。所以，房地产市场竞争在所难免，其竞争之惨烈，将是其他行业无法看到的。

在此，忠告广大购房者：一定要选择有实力的开发企业投资的项目。就目前市场状况而言，安全是最重要的。

 写的不错，分析的有道理！
拭目以待！

 个人觉得你分析的没有道理，很多理由十分荒谬。

就不逐条反驳了。仅就楼主对呼市房地产价格未来走势的分析进行反驳。

你说了你认为呼市房价长期看涨阶段回调。举出的理由无非是黑心包工头早就说烂的那些原因——土地不可再生，土地价格不断上涨，各种物资价格上涨，黑心包工头不会降价，政府不希望房价下跌。但是这些都是站不住脚的。

首先，纵使黑心包工头有一万条理由涨价，当房价脱离了普通百姓的收入水平的话就是没有意义的。涨价也要以能够销售出去能够让那个价格实现为前提，不然是没有意义的。我把用了N次那个假设再说一遍。价值5000万人民币的限量豪华游艇十分好，但是你拿到呼市的西菜园乡去卖绝对是滞销。有再多的涨价的理由也都无法实现涨价。因为这个价格已经脱离了当地人的消费水平。

同样，有一万条房子涨价的理由，当严重脱离普通百姓的消费水平的时候，涨价也都无法实现。不涨价大家都买不起了，再涨价你卖给谁去？？？

其次，你说的那些涨价的理由我认为都是毫无道理十分荒谬的。

1 你说土地是不可再生资源。那么我倒想要问你了，日本的土地就是可再生资源么？香港的土地呢？美国的土地呢？还有几年前的海南的土地呢？？都是不可再生资源为什么他们那里房价就大跌特跌？？？？

2 你说土地价格会不断上涨。真是个笑话，有多少地方已经出现土地流拍的情况你不知道么？亏你还是个研究房地产的。另外，日本香港美国的地价不是下跌了么？？？

3 你说各种物资都在涨价。这个更是毫无道理。2004年的时候呼市房价就开始上涨了，2006年呼市房价就开始比较迅猛上涨。可是那个时候各种物资开始上涨了么？？？？这一轮物资上涨是从2007年开始的。所以说你的那种“因为物资上涨了所以房价就要上涨”只不过是把物资上涨当成黑心包工头要让房价上涨的遮羞布罢了。

4 你说黑心包工头因为害怕买涨不买跌就不让房价下跌。既然房子是商品，就是由买卖双方通过交易才能完成价值的实现。光有卖的在那里涨价没有人买是没有用的。举个粗俗的例子，有人站在新华广场将1坨大便卖到500万人民币是不会有人买的。

5 最后你说是政府不会让房价下跌，因为这个是官员的政绩房价下跌会让经济受损失所以政府不会让房价下跌。我觉得这个更是希望房价不断上涨的黑心包工头的意淫罢了。

首先，政府没有必要托房价。我在论坛里发了帖子——最近CCTV经济半小时连续报道了北京、武汉、浙江的房价泡沫的内容。其中明确说出了

“房地产市场需要健康，需要理性，更需要信心。泡沫破灭不是坏事，它有利于市场秩序的恢复。跟着国家的政策走，对于咱们普通消费者和投资者来说，虽然保守，但却理性。”这样的话。

CCTV是党和国家的喉舌吧。国家都说到这个份上了亏你还在这里能够分析出”政府不希望房价下跌。真是让人觉得不可思议。

别以为政府是傻瓜。黑心包工头把钱都挣到了，然后留下经济的风险给国家。国家就那么傻？？国家当然懂得治病是要刮骨疗毒而不是饮鸩止渴。


其次，就算某个地方的地方政府想要对抗中央的政策，他也托不住房价。日本政府美国政府香港政府当年就不知道房价下跌会让经济受损吗？他们就不知道什么房价下跌会造成投资徘徊税收GDP下降等后果么？他们就不希望好的结果以赢得选民的选票么？？？？以他们的财力你倒是告诉大家哪个国家和地方的政府托住了房价？？？日本美国政府都托不住房价，更不要说中国的某个地方政府了。

 

 

所以综合来看，呼市的房价会下降，会全面大幅度下降，而且在今后一个比较长的时期内也不会恢复。别忘记香港的房价在1997年房价泡沫破裂后10多年的今天还没有恢复到当年的水平呢。

而且，房价下跌绝对不仅仅是几个着急的黑心包工头的促销降价，是大幅度全面的下跌。


让我们拭目以待！！！！

 有那么点道理了！！

 

 

 支持楼主观点

市场的需求量还是很高的