1．“涨幅严重过快。很多大中城市楼市4年的平均涨幅高达3倍。”

这一条说的还算有些道理,但”涨幅过快”还真就仅仅局限于”很多大中城市”了,但请抛开这些所谓”大中城市”,看看呼和浩特的实际情况吧.我清楚记得2001年牛街幸福城开盘的时候,平均单价大约1100,当时牛街在老百姓心中的位置如何?旧城嘛,一般般.7年过去了,到了2008年的今天,玉泉区在售多层个案的整体均价基本都在2500上下,而开发中的玉泉区在大家印象里也就是个”一般般”的概念,不要拿新华大街沿线和东岸国际这些高端产品来比较,要知道2002年都市华庭开始卖的时候均价都已经远超2500了.如果说呼和浩特涨幅严重过快,略显得站不住脚.没错,7年2倍多听起来也有些可怕,试问这7年当中柴米油盐酱醋茶,瓜果衣服水电话,这些比房子更关乎民生的东西,哪个有没有3倍5倍的翻番儿了.所以,呼和浩特的房价,其实一直都还算理性.

2。“老百姓的收入远远跟不上房价上涨速度。4年来房价上涨速度超出平均收入增长10倍以上，老百姓无法购买高房价，连中国的白领都难以买房子。”

首先说,我也是个穷人,丝毫没有看不起穷人的想法,但如果说以”老百姓买不起高房价”这个条件就说房价会跌真是有些可笑了.非要全呼和浩特老百姓都住上别墅,那是社会主义的终极阶段---共产主义了,现在叫做有中国特色的社会主义,标榜允许一部分人先富起来,国策就是这样,所以,先富起来的都去天骄领域了,还没有富起来的,政府已经看在眼里放在心上,经济适用房廉租房子单位集资房都在有条不紊的进行着,为的就是解决这个问题.说到上涨速度,地价拆迁补偿钢材水泥农民工工资在这几年当中上涨的幅度较平均收入水平又岂止10倍!

再说到白领,北京上海都是年入10万称做白领的,我们呼和浩特远没到这个水平,拿我自己来说,小夫妻两人月入4000左右,不敢斗胆自诩白领,但相信这个收入算比较普遍了,去年在新希望买了套70的小房,首付7万多双方父母每家支援两万,我们自己倾尽所有出了三万,月供1000左右,虽然不是特别轻松,但也完全在承受范围之内.如果说非要用一次性付款的标准来衡量,房价跌到多少才算合适?1000/平米够便宜吗?70平米要7万,以现在的物价,恐怕我两除去吃喝也得5年才搞到一套,再着说,真跌到比建筑成本还低肯定就不会有人再搞房地产开发了,新的需求又源源不断,房子是会涨还是会跌呢?

所以,比较要综合比较,拿大城市的畸形发展跟呼和浩特比,不合适.

3. “房子已经没有投资价值。目前出租一套房子的收入没有30年都不可能收回本金，还不算利息。100万的3房1厅的房子月租金也就2500元左右，年收入不到3万元，再交税的话就更少了。算上利息15年要50万，所以，45年也无法收回成本。”

我就要问了,在呼和浩特,有几套房子是100万3居的?要算帐,就来算算这个帐,3000/平米的三居,总价36万左右,一年租两万简直就是普遍现象,是18年回本.我知道呼和浩特1000左右的三居也能租的到,但别拿旧房子的租金来比较,旧房子买的时候单价要比3000低的多.在这里就不鼓吹巴黎广场\都市华庭\学府康都的租金5-8年回本变态到什么程度了,这个网站就有二手房租赁,大家自己搜一下就能够了解.

当然,我不是说房子仍然具备很高的投资价值,而要看你买这个房子是要干什么用,如果就是自己住,只需要考虑我能不能缴起首付还起月供,考虑多少年回本就是多余,如果要投资,那就真的是要看眼光了.我要说的是,从房子没有投资价值来判断价格要下跌,是缺乏根据的,至少在目前,至少在呼和浩特,绝大多数人买房子还是要自用的.

4. “炒房的人08年将大量逃离楼市。追涨杀跌无论股市、楼市都一样，股市好时，6000点大家照样觉得值，还在大量买入，跌倒4000点了，却觉得不值了，大量卖出，越跌越卖，楼市也一样，07年越涨大家越买，到了08年就越来越少人敢买了，炒房的人更是如此。前期很多人在观望，今年下半年将很多人撑不住了，会出现大量甩卖。”

由于国家政策的持续打压,造成房地产市场中类似写字楼\商业\公寓等等投资性产品受到冲击,这是个不争的事实,但住宅呢?我对用股市来衡量楼市一直都持保留态度.换个说法,要娶媳妇的,丈母娘不会在乎你手里有多少股票,但必须追究你有没有一套房子,所以,自用型产品的需求是巨大的不可估量的.说到抛售,深圳广州的确有这样的情况,呼和浩特又如何呢?看看我们周边的大部分朋友,有一套已经让人刮目相看了,何谈支撑不住?

再说投资型产品,如果选到规划好,设施过关,品质有保障的物业,无论市场如何变化,租金售价还是一样经的起考验的,怕就怕盲目投资.这就有点象股票了,大盘涨,垃圾股也跟着大涨,但大盘一但跌下来,最抗跌的,还是蓝筹和权重.

5.  “楼市供大于求。随着06、07年的新增土地大量形成供应，新楼盘大量涌现，而需求却大大减少，导致严重的供大于求现象开始出现。像深圳08年新房平均每天销量不到80套，一年也就3万套，但目前的积压房就达到了5万套，加上08年新入市，估计08年深圳可销售新房不少于10万套。广州也是十分类似。”

看到这里,真有种想要疾步狂奔,高声呐喊的冲动,不要再用广州深圳的市场来衡量呼和浩特了!老百姓没有多少人能了解那边市场动荡的根本原因,限制港澳购屋\次贷\二手违规操作这些元凶离我们的生活太远太远,呼和浩特最近的也就是乌兰巴托了,却又有几个外蒙古的朋友来这里炒过房子呢.呼和浩特商品房的空置率又有多少呢,起码在我看来.地段户型价格尚可的房子开出来,还是很快就光了.

6. “银根紧缩。开发商的普遍负债都高于70%，银根一紧缩，只能加快销售来回收现金，必然导致降价，但大家都降价必然又导致严重的价格战。”

这个说法是不折不扣的”专家说法”,在实际的操作中,”缩”会有两个后果.

第一,银行贷不出钱市场又逐步正规,靠销售回款其实已经很不现实了,大部分缺钱的开发商都选择民间借贷,现在私人高利贷都是3分起,什么叫3分?借一千万,月息是三十万,第二年连本带利合计还的是一千三百六十万,这多出的三百六十万谁出?当然羊毛出在羊身上加到房价里,谁又会背着利息去打价格战呢.别不屑说有几个人能借1000万高利贷给你,只要你有地,愿意融资的大有人在.

第二,按照舆论的说法,这一缩行业就要洗牌小开发商要跳楼,真跳完了,大多数土地就集中在少部分实力雄厚的开发企业手里了,这种现象的学名叫做”垄断”,有初中政治课学习经验的人都知道垄断意味着什么,当然国家会调控,这种现象不太可能发生,不过跟空调一样打起价格战,在呼和浩特短期也是没可能实现的.